Assembleia Geral de um condomínio

Todo condomínio precisa, por lei, ter uma determinada forma de organização na gestão de suas atividades diárias e nas definições sobre a destinação das receitas, a cobrança das despesas e as obras e projetos que estão sendo pensados para o benefício de seus moradores.

Essa necessária organização, que deve ser dinâmica e sempre atualizada, assume a figura de uma Assembleia Geral. Uma forma de apresentar a relevância das assembleias em condomínios está na hierarquia da condução das atividades: há, como vimos, uma convenção que norteia as principais regras internas, detalhadas no regimento interno, que devem ser seguidas por todos os moradores, representados por um gestor, um administrador, mais conhecido na figura do síndico.

O síndico tem uma responsabilidade que é atribuída pela Assembleia, com a qual deve seguir e respeitar as decisões da maioria. Ele terá a liberdade necessária para gerenciar as demandas e obrigações do dia a dia, mas não poderá, em hipótese alguma, ultrapassar os limites que são impostos pela Assembleia. Por isso, são de grande importância as decisões obtidas nas reuniões em Assembleias.

O problema, geral em todo e qualquer condomínio, salvo raras exceções, é “convencer” cada um dos proprietários de fração ideal do imóvel ou da unidade habitacional que o lugar e momento ideais para expor as propostas, contrapor-se à decisões e apresentar sugestões de melhoria é, justamente, durante as Assembleias. Muitas vezes essa importância só é percebida quando uma decisão contraria os interesses individuais é aprovada na assembleia. Neste caso o ausente nada poderá fazer, pois as decisões nas Assembleias são soberanas e irrevogáveis, salvo, se contrárias à convenção ou alguma legislação em vigor.

As assembleias de condomínio podem ser:

  • Assembléia Geral Ordinária (AGO)
  • Assembléia Geral Extraordinária (AGE)
  • Assembléia Geral Especial

A Assembléia Geral Ordinária deve estar prevista para acontecer, pelo menos, uma vez por ano, conforme podemos ver no Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê- lo.
  • 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

No Artigo 1.350 do Código Civil, acima transcrito, podemos ver que a AGO tem uma finalidade muito específica, que é apresentar o orçamento e definir as contribuições para o novo período, além de servir para eleição do novo síndico ou até mesmo alteração do regime interno.

A AGO, se necessário, pode ser convocada em mais de uma vez no ano, desde que os temas sejam restritos aos indicados no Artigo 1.350 do Código Civil.

Vale observar também que além da forma tradicional e convocação desta assembleia (ou seja, pelo síndico), há duas outras formas: através da assinatura de convocação or um quarto dos condôminos ou através de convocação judicial.

Já a Assembléia Geral Extraordinária acontecerá sempre que algo não previsto demanda a participação e a decisão dos condôminos. É, portanto, da própria dinâmica das Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE) a inexistência de listagem prévia de assuntos e de temas exclusivamente previstos em Lei, como no caso das AGO.

O Código Civil é menos explícito sobre as AGE mas, ao nominar temas que não foram elencados no art. 1.350, significa que todos os demais fazem parte da AGE. A indicação expressa está, no entanto, sob sua forma de convocação:

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Seguem a mesma regra da AGO, com exceção da previsão direta de convocação via Judiciário. Apesar dessa ausência no Código Civil, o dever do síndico ou do administrador de informar não pode jamais deixar de ocorrer; isto significa que vale também a demanda judicial para que seja estabelecida uma AGE quando o sindico não o fizer ou quando um dos interessados não conseguir reunir assinatura deum quarto dos condôminos.

Já a Assembléia Especial, apesar de não estar mencionada no Código Civil sobre esta nomenclatura, seria para deliberar sobre algum sinistro sobre a edificação, a demolição, a reconstrução do imóvel ou sua alienação.

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

  • 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
  • 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

 

 

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