A constituição e convenção de um condomínio

A constituição de um condomínio está prevista no Código Civil, em seu artigo 1.332:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Temos, aqui, o documento fundamental para comprovação jurídica da existência do condomínio: o registro no Cartório de Registro de Imóveis por “ato entre vivos ou testamento”, ou seja, pela vontade das partes que decidem constituir um imóvel com destinação diferente, a de que a propriedade não será mais exclusivamente individual, mas compartilhada de acordo com suas regras.

Há outras formas de materialização deste ato formal, além da clássica transação comercial entre as partes que adquirem uma fração ideal do imóvel: a incorporação imobiliária, com a cessão de direitos e a “permuta” entre o terreno e unidade(s) habitacional(ais) quando da conclusão da obra, e, embora menos comum, a formalização do ato através de decisão judicial quando há, por exemplo, divergência entre a destinação de um bem (criação ou não de um condomínio?) ou até mesmo de sua divisão (herdeiros que divergem sobre a destinação de uma área); nestes casos, a decisão judicial é que embasará a formalização do ato, permitindo que a vontade entre as partes possa ser concretizada.

Portanto, é sempre bom lembrar ao profissional de mercado, que todo condomínio que se pretenda lançar no mercado, ainda que em fase inicial ou de um pré-projeto, deve estar devidamente registrado em Cartório.

 

A convenção de um condomínio

O primeiro documento que deveria reger todo e qualquer condomínio é a sua convenção. Ela fará a chamada “lei entre as partes” e deve indicar as principais orientações sobre a condução e regras básicas do condomínio. Sem a convenção, alguns parâmetros podem se perder na gestão do administrador do condomínio e, muitas vezes, causar demandas judiciais.

Veja o que diz o art. 1.333 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

No Brasil, há muitos casos de condomínios em que não foi feita uma convenção. Neste caso deve-se adotar o regimento interno que indica os aspectos do dia a dia do condomínio. Como a convenção é um documento “maior”, isto é, está acima do regimento interno, quando for aprovado pelos dois terços dos proprietários das frações ideais, poderá entrar em conflito com o regimento; neste caso, prevalecerá o que estiver escrito na convenção.

Outro caso comum no Brasil são o de condomínios que até tem uma convenção, mas esta não foi registrada em cartório. O parágrafo único do art. 1.333 diz que para ser “oponível contra terceiros” deve estar registrada no cartório: isto significa que para que tenha valor externamente há necessidade do registro. Mas, é importante atentar que, mesmo não tendo sido ainda registrado, entre as partes, ou seja, entre os proprietários de frações ideais e/ou seus condôminos ela terá pleno valor.

Ainda sobre a convenção de um condomínio, o legislador se preocupou em indicar algumas cláusulas mínimas que devem compô-la. Apesar de tratar-se de um bem particular e de um acordo criado entre as partes onde deve prevalecer a vontade coletiva, alguns princípios que feririam o sentido da função social ou que eliminariam procedimentos igualitários em importantes decisões estão estipulados no art. 1.334 do Código Civil:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

  • 1° A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
  • 2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Author: admin

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