Direitos, deveres e responsabilidades do síndico

Para se entender os direitos, deveres e responsabilidades do síndico de um condomínio, inicialmente, devemos dividir o assunto entre o síndico proprietário (ou morador) e o síndico profissional e o administrador do condomínio.

Essa distinção é fundamental tendo em vista que os direitos de uns não são coincidentes com os dos outros.

Entender os direitos do síndico profissional e do administrador do condomínio, além do que o Direito garante a cada cidadão e trabalhador, é tarefa fácil: basta buscar o que a convenção e o regimento interno determinaram como atribuição desta função, sem esquecer o que foi expressamente aprovado em Assembleia que autorizou essa terceirização. O que não estiver ali disposto não pode ser entendido como direito destes profissionais, exceto, como dito, o próprio Direito brasileiro e o sempre salutar bom-senso.

Direito de Voto

Quando observamos os direitos do síndico “proprietário de imóvel”, estes diferem muito pouco dos profissionais terceirizados: além dos direitos inerentes ao exercício da atividade, terão um que os diferenciará e que é extremamente importante: o direito a voto nas Assembleias.

Precisamos lembrar sempre que o síndico exerce uma atribuição que a ele foi concedida por todos, de forma legal e protocolar, mas o fato de estar “trabalhando” para o condomínio não o impede de participar e votar durante as Assembleias. Isso pode parecer curioso, já que ele deve cumprir o que foi determinado, mas não há sentido em que ele esteja exercendo uma função coletiva que trará repercussões sobre o seu dia a dia e o imóvel em que se encontra, e não poder participar da votação, tendo apenas que cumprir com as obrigações. Por isso, devemos lembrar que o quórum nas votações deve ser contabilizado com a presença do síndico e seu voto tem o mesmo peso de igualdade de todos os demais.

Direito a Remuneração

Sob a ótica jurídica não há previsão objetiva de remuneração do síndico. Ele está exercendo uma atividade para o qual livremente se interessou e na qual representará o condomínio, inclusive a si próprio. Dessa forma, não há a obrigatoriedade dele ser remunerado.

No entanto, é possível que haja a remuneração, desde que formalmente prevista na convenção e no regimento interno e, se em um deles houver essa proibição, somente uma Assembleia convocada para alteração destes documentos é que permitirá estabelecer a remuneração; caso contrário, mesmo que durante a Assembleia de eleição do síndico haja unanimidade, ela não terá valor jurídico e poderá ser contestada por qualquer um dos condôminos que não concorde com a remuneração.

Ainda sobre o direito de remuneração vale destacar que o “síndico proprietário” pode ser remunerado por valor inferior a um salário mínimo, diferentemente no caso do síndico profissional.

Isto porque o síndico natural não é empregado do condomínio, pois ele é parte integrante do mesmo e não há relação de trabalho entre as partes; pela representação e responsabilidade não se atribui um salário, mas uma remuneração. Por isso, ela pode até ser simplesmente simbólica, nada impede.

Já no caso do síndico profissional, ele segue as regras da legislação trabalhista, pois é alguém que será formalmente contratado, com carteira assinada e direitos trabalhistas e, entre eles, o salário mínimo.

Ainda quanto a remuneração, vale lembrar que se o síndico tiver direito a ela, uma obrigação automaticamente lhe é devida: obrigação tributária. Ao receber a remuneração ele deverá fazer a contribuição autônoma junto a Previdência e, ao final do ano, deverá identificar a soma recebida em sua declaração de rendimentos de ajuste anual do imposto de renda.

Portanto, essa receita extra para o síndico não está livre de reduções; e a responsabilidade pela declaração do imposto de renda é dele. Assim, caso não faça a devida declaração correrá o risco de ser chamado pelo Fisco para recolher os impostos devidos e não pagos no tempo devido.

Dever de Realizar Assembléias

Esta é uma das obrigações básicas do síndico, seja o natural (proprietário de imóvel no condomínio) ou o profissional contratado. É nas Assembleias que as decisões mais importantes devem ser tomadas e as informações do condomínio devem ser compartilhadas. A não convocação produz um efeito presumido de ocultação das informações e de ausência da participação dos beneficiados (ou prejudicados) com as decisões tomadas no dia a dia.

No Código Civil, em seu art. 1348, encontramos uma lista não exaustiva, isto é, o minimamente exigido entre as obrigações do síndico. E, a primeira delas é justamente a convocação das Assembleias.

Dever de obedecer as decisões coletivas

É outra obrigação que não podemos separar da função se síndico, a de obedecer às decisões coletivas. Vale lembrar que o síndico exerce uma responsabilidade em nome de uma coletividade e que ele está ali por delegação de poderes e, dentro das possibilidades de atuação, com bom senso, deve cumprir com seu papel. Mas, em hipótese alguma, pelo fato de ser síndico poderá extrapolar as regras firmadas de forma impessoal para também impessoalmente serem aplicadas. Esta determinação está no artigo 1.348 do Código Civil.

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