Os primeiros conceitos de condomínio no Brasil

A realidade jurídica, na definição de condomínio no Brasil, esteve um pouco atrasada em relação à realidade da época, embora, na atualidade, haja toda uma legislação capaz de explicar os detalhes do condomínio e as obrigações inerentes a todas as partes envolvidas, do morador ao gestor.

No entanto, a ideia de moradia coletiva é bastante antiga. Em Portugal, no tempo do Brasil Colônia, na época dos anos 1600, já tivemos uma legislação que mencionava a ideia dos condomínios e pode ser considerada a precursora no nosso Direito, tal como descrito nas Ordenações Filipinas.

Precisamos avançar muito no tempo para chegarmos ao ano de 1928 e encontrarmos a primeira legislação genuinamente brasileira que tratava do tema. Em 1928, então, o Decreto nº 5.481 traçava as primeiras linhas, com sua ementa explicando que o texto legal “Dispõe sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e dá outras providências”:

Art. 1º Os edificios de mais de cinco andares, construídos de cimento armado ou materia similar incombustivel, sob a fórma de apartamentos isolados, entre si, contendo cada um, pelo menos, tres peças, e destinados a escriptorios ou residencia particular, poderão ser alienados no todo ou em parte objectivamente considerada, constituindo cada apartamento uma propriedade autonoma, sujeita ás limitações estabelecidas nesta lei.

Paragrapho unico. Cada apartamento será assignalado por uma designação numerica, averbada no Registro de Immoveis, para os effeitos de identidade e discriminação.

Art. 2º O terreno em que assentem o edificio e suas installações e o que lhe sirva a qualquer dependencia de fim proveitoso e uso commum dos condominos ou accupantes, constituirão cousa inalienavel e indivisivel de dominio de todos os proprietarios do predio………..

Art. 5º Os proprietarios de apartamentos contribuirão diretamente com as quotas relativas a quaesquer impostos ou taxas federais, estados ou municipais, pagando-as por meio de lançamento, como si se tratasse de prédios isolados.

Art. 8 A administração do imóvel, no que respeita aos serviços que interessam a todos os moradores, como sejam os de esgoto, agua, iluminação, telefone, elevador, asseio, desinfecções, vigilância interna e portaria, caberá a um dos proprietários do apartamento ou a terceiro, eleito bienalmente, ou antes, em caso de vaga, por maior de votos dos condomínio.

Art. 9º Anualmente, os proprietários de apartamentos votarão, por maioria, a verba para as despesas comuns de conservação do edificio, concorrendo cada interessado, dentro do primeiro mez do trimestre, com a quota que lhe tocar para o custeio, de acôrdo com o valor de sua propriedade. As decisões da maioria em relação ao orçamento dessas despesas serão communicadas aos interessados ausentes por meio de carta registrada e edital.

Art. 11. É vedado a qualquer proprietario de apartamento:

  1. a) mudar a fórma externa da fachada ou a distribuição interna dos compartimentos;
  2. b) decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto do edifício.
  3. c) estabelecer enfermarias, afficinas, laboratorios ou installações perigosas ou que produzam ruido incommodo;
  4. d) embaraçar o uso dos corredores e caminhos internos ou lançar-lhes detrictos, aguas ou impureza;
  5. e) o emprego de qualquer processo de aquecimento susceptivel de ameaçar a segurança do edificio ou prejudicar-lhe a hygiene e a limpeza.

Paragrapho unico. A transgressão de qualquer dessas prohibições, verificada em processo judicial summario, importará na multa de 2:000$ a 5:000$, cabendo a metade ao interessado que intentar a competente acção e a outra á Municipalidade, e o dobro em caso de reincidência.

Outra Lei, a de nº 4.591, que vigorou plenamente no País até pouco, foi sancionada somente no ano de 1964 e trazia algumas inovações:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

  • 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
  • 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Hoje, com o advento do Código Civil, de 2002, é ele quem regulamenta as questões referentes aos condomínios.

O condomínio, na atualidade

A atual legislação, a Lei nº 10.406, denominada de Código Civil, cuidou de recuperar algumas lacunas existentes, e de abordar o tema com a maior amplitude necessária para promover a segurança jurídica dos condôminos e do próprio condomínio.

Vemos que o legislador teve a preocupação de diferenciar as partes que são de “propriedade exclusiva” daquelas que são de “propriedade comum dos condôminos”, o que vem a ser extremamente importante no dia a dia da gestão do condomínio e, sobretudo, do direito de propriedade, como também na delimitação de direitos e deveres de cada uma dessas partes, seja em sua área “exclusiva” seja em área “comum”.

Nos seus arts. 1331 a 1333, ele nos esclarece que:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
  • 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  • 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
  • 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
  • 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

 

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